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大连沈阳烟台三城争霸赛,北方明珠是否依然璀璨

发表时间:2020-07-10 15:32:49  来源:腾讯新闻  浏览:次   【】【】【

在上篇青云文章中,楼市观察对青岛与苏杭两市进行了三城楼市对标,因未将大连纳入参与,有朋友在评论中要求对大连楼市进行一下评价。

作为国家五个计划单列市之一,著名的“北方明珠与”“浪漫之都”,大连市确实广受国人瞩目。

但相比城市魅力来说,更加吸睛的是大连的楼市。2018年以来,全国楼市震荡盘整甚至部分城市出现一定程度的跌幅,而大连市却未跟随,走出特立独行的上涨走势。

2017年6月,大连的二手房挂牌均价仅为11544元/平,而三年之后的2020年6月,二手房挂牌平均房价已攀升至14765元,价格上涨3221元,涨幅达到27.9%。

那么,我们当如何评价大连楼市呢?

下面,我们将与大连并为双子星的沈阳市及经济发展状况类似的山东省烟台市作为比价标的,从决定房地产价值的当地宏观经济发展状况、城市居民购买力情况以及影响供需关系的大连人口情况进行探讨,看大连房地产价格的泡沫化程度。

NO.1 三城当前房价现状

鉴于新房价格受到开发商定价及官方指导等方面因素的影响,我们通常采用二手房市场均价进行比较。同时,因各类统计渠道数据采集标准不一,往往存在较大的差异性,故本次比价我们统一采用房天下2020年6月18日公布成交平均价格。如下图:

由上图可见,大连二手房平均成交均价最高,达到14190元/平,较烟台11786元高出2404元,较沈阳的11500元高2690元;烟台与沈阳成交均价相仿,差距不大。

NO.2 宏观经济维度

根据三城当地统计局发布的2019年国民经济和社会发展统计公报及统计年鉴,我们调取了相关统计数据:

从表中数据我们看到,以上三城中,上年末国民生产总值基本相当,差距不大。其中烟台最高,GDP总量为7653.5亿元;其次为大连,GDP总量7001.7亿元;沈阳最低,仅有6470.3亿元。

同时,人口总量方面,沈阳常住人口832.2万人,烟台713.8万人,大连市699.4万人。

据此,我们可以计算出三城人均GDP数据分别为:烟台10.72万、大连10.01万、沈阳7.77万,三城排序与GDP总量排名相同。

【小结】

从宏观经济维度看三城房价,大连人均GDP弱于烟台,强于沈阳。

大连人均GDP与沈阳相比,比值为1.288,两城当前住宅成交均价比值为1.234。可见同省且城市地位相近的双子星城市,大连与沈阳的房价比是基本合理的。

但与隔海相望的烟台市比较,大连房价则遥遥领先,与烟台市形成一定的房价倒挂现象。虽然从城市地位上大连具有国家计划单列市的优势,但大连人均GDP与烟台相比仅为0.934,房价比却高达1.204,倒挂差距稍显过大。

NO.3 居民购买力维度

我们考察城市居民购买力,通常从城镇居民可支配收入和住户存款两个指标进行评价。但从大连和沈阳当地统计局的《统计公报》、《统计年鉴》和“统计数据”等资料均未公布“住户存款”数据。因此,居民购买力维度评价我们只能使用“城镇居民可支配收入”一项指标。评价中会存在一定误差,但居民可支配收入与住户存款呈正相关,也具备一定的参考性。

从前表中我们看到,2019年末,大连、沈阳和烟台的城镇居民人均可支配收入分别为46,468元、46,786元与47,977元,大连最低,分别较沈阳和烟台低318元、1509元。

【小结】

从居民购买力维度看,大连住房成交均价与沈阳、烟台两市也形成一定倒挂,其中与烟台相比较为明显。

NO.4 房价收入比和人口维度

其实,从居民购买力维度我们可以做出基本判断,大连市的房价收入比明显高于沈阳和烟台两市。为了更加清晰地进行比较,我们可以看下图:

从上表中,我们看到,大连市2019年末房价收入比达到12.1,而沈阳和烟台分别为8.7和7.7,差距较为明显。相对沈阳和烟台两市而言,大连市房价明显偏高,存在一定的房地产泡沫。

从考量住房需求的角度看三城人口情况。烟台市2019年末人口增长1.62万人,沈阳增长仅为0.6万,大连市2019年未公布人口增长情况。但2017年、2018两年的统计公报中分别这样表述:

2017年末全市户籍人口594.9万人。全年出生人口5.7万人,出生率为9.6‰;死亡人口7万人,死亡率为11.82‰;自然增长率为-2.22‰。 2018年末户籍人口595.2万人,比上年末增加3184人。在户籍人口中,全年出生人口5.0万人,出生率为8.43‰;死亡人口4.8万人,死亡率为8.11‰

由此可见,大连市的户籍人口2017、2018年度均不容乐观甚至负增长,常住人口大概率与户籍人口相近。

【小结】

大连市的住房市场潜在需求并没有证据可以表明强于沈阳,尤其是与烟台相比或许更弱一些。房价收入比与沈阳、烟台相比更是明显的高企。

NO.5 【结语】

分析此三城,沈阳作为国中热门城市,目前房价并未明显体现预期,如果未来花落沈阳,大连作为北方明珠、计划单列市的光环将被沈阳强压一头,要么是大连房价调整,要么是沈阳房价出现明显上涨走势。从房价收入比来看,后者的可能性更大一些。

烟台市的经济与自然环境均与大连基本相当,但在教育这个维度与大连相比则存在明显的劣势,尤其是作为山东第三城,在济南和青岛的光环照耀下稍显暗淡,但由此带来的房价相对较低,却为烟台人民提供了更好的宜居环境。

总体而言,大连楼市由于2017-2019年三年的逆势上涨,存在了一定的泡沫化,投资需相对谨慎。

责任编辑:房产论坛